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D.P.C.M. 22/01/2018, n. 13, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 6 marzo 2018 (in vigore dal 21 marzo 2018). Il condhotel è una nuova proposta turistico ricettiva, volta a diversificare l'offerta a livello nazionale ed a favorire gli investimenti di riqualificazione delle strutture alberghiere esistenti. L'apposita disciplina indica i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione d'uso alberghiera e consente di realizzare una parte di unità abitative a destinazione residenziale. Questa nuova formula consiste nell’esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina. In altri termini il condhotel è un albergo che comprende stanze per la ricettività alberghiera e miniappartamenti con cucina autonoma vendibili a privati (con destinazione residenziale). Stanze e miniappartamenti possono trovarsi in una o più strutture costruite nello stesso comune. L’hotel fornisce i servizi accessori, l’alloggio ed eventualmente il vitto sia alle stanze per i clienti sia ai nuovi proprietari. Le unità immobiliari a destinazione residenziale possono essere ubicate all’interno della struttura ricettiva o costruite vicino all’hotel. Questa porzione non deve superare il 40% del totale della superficie netta destinata a camera d’albergo. L’acquirente è un proprietario a tutti gli effetti dei locali comprati. Nei periodi dell’anno in cui non usufruisce di questa sorta di seconda casa, la proprietà a uso residenziale è gestita dall’albergo stesso, in base ad un accordo, e previo consenso del proprietario che ha diritto ad una percentuale sull’affitto. Chi gestisce l’hotel deve fornire anche alle unità abitative ad uso residenziale tutti i servizi tipici di una struttura ricettiva alberghiera (in base al livello di classificazione del condhotel), per il periodo indicato nel contratto o comunque per almeno 10 anni. Requisiti per aprire un condhotel Per trasformare un albergo in un condhotel, la nuova struttura ricettiva deve avere: minimo 3 stelle all’esito di un intervento di riqualificazione; almeno sette camere per l’esercizio dell’attività ricettiva al netto delle unità abitative ad uso residenziale; unità abitative ad uso residenziale pari al 40% del totale della superficie netta destinata alle camere collocate nel medesimo Comune aventi una distanza non superiore a 200 metri dalla struttura principale, composte da una stanza ed una cucina autonoma; una gestione unitaria ed integrata dei servizi del condhotel e delle camere per la durata specificata nel contratto di trasferimento e comunque non inferiore a 10 anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel; una portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel; è possibile avere un ingresso separato per dipendenti e fornitori; il rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale. Non è necessario essere in possesso dei requisiti fin da subito, ma anche dopo l’intervento di ristrutturazione e riqualificazione necessario per diventare un condhotel. Entrata in vigore e rimozione del vincolo Dopo l’entrata in vigore del decreto condhotel il 21 marzo 2018 le singole Regioni, entro un anno, dovranno stabilire le modalità per l’avvio e l’esercizio di questo nuovo tipo di struttura ricettiva. Ai sensi dell’art. 11 D.P.C.M. n. 13/2018 le Regioni possono prevedere modalità semplificate per gli interventi di ristrutturazione, quando non è necessaria una variante urbanistica per realizzare le unità da vendere o riqualificare le strutture esistenti. Le Regioni dovranno disciplinare, con propri provvedimenti, le modalità di avvio e di esercizio dei condhotel nel rispetto della legislazione vigente. Per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica. Qualora, invece, la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa, purché venga mantenuta la gestione unitaria. Il vincolo di destinazione alberghiera non può essere rimosso oltre il limite di percentuale massima di superficie netta destinabile ad unità abitativa ad uso residenziale.

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